上海天空萬科廣場的7個“既是、又是”
9月30日,上海天空萬科廣場(下文簡稱:天空萬科廣場)正式開業,十一長假期間效果喜人,成爲今年區域型一站式大型綜合體的代表作,值得記錄和參考。
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但天空萬科廣場不止是一座典型意義的購物中心——強TOD屬性、整體位於9米高架空層上的特殊“海拔”,均爲其帶來更多不同的有趣看點和視角。早在我去年8月推送的《上海萬科天空之城商業首次探班,部分品牌已官宣》(當時正式案名尚未公佈)一文中就已經官宣了主力品牌並基於結構以及TOD話題做過詳細評述,因此很多開業後最終呈現的看點就不再贅述了。
本文旨在國慶後首個工作日的探班後,分享一些個人認爲較爲有趣的話題,希望爲大家輸送更多關注該項目的視角。
1、既服務於“城中”核心用戶,又足以輻射到更廣域消費者。
在此前的推文中我曾寫到:
這個總計80萬㎡的項目,融合了10萬㎡集合商業、10萬㎡辦公、35萬㎡住宅和青年公寓,甚至還包括有周邊的公共綠地、教育等設施,就是一個微縮城市了。
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因此狹義來看這座“微縮城市”中的多元化客羣構成,是天空萬科廣場首先需要考慮的核心目標消費者,爲他們打造一座全業態的消費、娛樂、體驗空間是“本職工作”。
最終項目在10萬㎡的體量中引入超過200個品牌,除了前期推文中已露出的CGV、奈爾寶、盒馬、UNIQLO、MUJI、NITORI、彈力猩球超級運動中心等大店品牌外,lululemon、TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋快閃店、MOMENTI、uncle no name等多個有助於拔高定位調性的品牌也先行入駐。
我在《上海區域型標杆商場國際高檔化妝品開店現狀》一文中曾寫到:
除了美妝品類外,另有一個品牌其實也挺反應區域型商業項目的調性,那就是lululemon,該品牌已經入駐了合生匯、七寶萬科廣場、世紀匯。
天空萬科廣場是上海市場繼瑞虹天地太陽宮後開業即引入lululemon的區域型購物中心,且考慮到位於青浦的前者在區位方面並不具備優勢,因此能獲得如此品牌開業陣容實屬不易,也是衆多甲乙雙方護持信心的佐證。
品牌數量決定內容供給,品牌定位影響競爭優勢。對於“城中客”而言,天空萬科廣場足以滿足一站式消費需求;放眼更多“城外客”,這一現代化的商業也已建立起差異化吸引力,從而有望引領片區消費。
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2、既是購物中心,又是樞紐的一部分。
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10萬㎡的綜合體融入全業態組合,雖然並非巨無霸體量,但獨立來看“空降”到任何區域都是能打的。
而天空萬科廣場的特殊點在於,作爲TOD商業、架空層以及萬科·天空之城的最重要組成部分,商場所在位置一側是軌交樞紐,一側是辦公、住宅、公寓等多元化工作、生活空間,充當着核心“要道”角色。比較顯性的判斷方式在於,雖然開業前通過效果圖看過項目的全景,但實際身處項目內,各種空間的緊密尺度讓我們幾乎無法看到天空萬科廣場的全貌,這是隻有“身在此山中”才能體會的感受。
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也無怪乎開業初期很多同行前往市調po的照片都是這個正對戶外廣場的主入口畫面。
接下去幾部分,讓我們從更局部、細分的幾個點位一一分解。
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3、G層既是地面層,又是架空層。
這是我現場探班時最先獲得的感受。
與此前展廳探班時直接停車到架空層的辦公樓有所不同,此次作爲消費者,停到的是商場B1地下車庫。在乘直達梯向上時,看到的樓層按鈕包括LG、G、2、3、4。
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與絕大多數商場在物理意義上LG代表地下1層、G(Ground)代表1層有所不同,天空萬科廣場由於蓄車場的存在,對樓層的概念也做了相應的定製——LG作爲項目的負一層對應的是真實的地面層。
G對應的商場1層實際上在物理層面已位於9米架空區域的上方,“天空”一詞也由此而來。
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同時當我們來到G層時,由於“身在城中”,周圍被樓宇環繞,也確實會有彷彿位於地面層的錯覺,在沒有登高望遠的情況下不會產生違和感。
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這一小小的樓層指示插曲,幾乎將項目天空、架空、TOD、微縮城市等概念進行了最爲簡要的詮釋。“天空”其實各個項目都有,到屋頂空間就能體驗;但只有G層地處9米高才彰顯“天空之城”的神韻。
4、既是軌交連接通道,又是商場主入口。
前瞻推文詳細闡述了關於TOD商業的展望,其中與軌道交通的無縫對接是比較直觀的部分,效果圖和實景還原對比如下。
這是項目與軌交17號線站徐盈路站的連接處,也是這一空間的核心功能——充當軌交乘客下車“進城”的必經要道。
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輕軌與商業項目銜接並不少見,差異點在於兩點,一是銜接距離;二是商業界面。
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天空萬科廣場與軌交站廳雖有數米間隔,但幾乎已達成無縫,遠觀尺度如下。
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廊橋兩側的設計語言有所呼應,這是上海萬科與申通集團合作的成果之一。
界面方面,消費者出站後迎面而來的就是商場主入口畫面,頗具儀式感,這與衆多輕軌銜接商業項目往往需要經過一段連廊走道才能迂迴進入商場是截然不同的體驗,我甚至用了這個入口的畫面做了視頻號的封面。
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在商業內容方面,常規商場與輕軌銜接的多爲2層,理論上達成了多首層效應;天空萬科廣場則是最爲核心的G層,且進場即會遇見UNIQLO、SEPHORA、lululemon等主要品牌,由此可見該入口的權重之高,是項目最爲重要的商業界面之一。
5、既可以是前往商場,又可能是工作、回家。
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接第4點來講,從軌交到達的客人不論是去商場消費、寫字樓工作或是回家,按此路徑都需要經過購物中心,是項目強TOD屬性的表現之一,也是上文提到購物中心扮演不同職能的實際場景。
除此之外,各種室外行車道、步道都設有各個區域的多重指示牌,是“微縮城市”觀感最爲顯著的表現形式之一。
不過值得一提的是,購物中心作爲社區的一部分,整合進社區的視覺系統案例不少,天空萬科廣場的特殊性依舊在於其架空結構所營造的懸浮屬性,讓這種獨立造城的邊界感變得更爲清晰。
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我在前往市調時,除了從停車場上到商場內部外,還特地到室外從引橋步行而上,從開放式區域行徑的“進城”感更爲強烈。
在看到垃圾回收點等各種民生設施時社區氛圍拉滿,這一切都在“天空之上”。
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6、外場空間既打造了休閒餐飲氛圍,又充當了購物中心的餐飲樓層。
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上文有提到購物中心單體來看偏向於典型的一站式綜合體,不過基於該項目盒子+街區結構以及樓層數有限的規劃特性,在商業內容配比方面不乏有趣看點。
雖然商場有G-L4四個樓層,但由於L4屬屋頂空間,只是作爲體驗內容的補充,且尚未開放,因此盒子部分核心的商業內容被壓縮在了三個樓層,在1、2兩層主要以零售業態佈局爲主的情況下,餐飲樓層理論上是偏少的,但餐飲剛需是高度存在的。
因此項目的戶外廣場周邊街區部分引入的衆多餐飲品牌成爲內場空間缺失的最大補充,且在佈局方面,西式休閒餐飲更靠近辦公區域,另一側則佈局適合聚餐及生活方式業態爲主,這些組成部分足以變相補足商場一整個樓層區域。
異曲同工的是位於L2南側以小餐飲爲主的挑高空間,充當了常規項目地下樓層的職能。因此雖然商業縱向空間不夠,但橫向空間進行了補完。
7、公共空間既屬於購物中心的,又屬於「城中人」的。
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作爲商業觀察自媒體,如今商業設計的多元化也讓戶外中庭、下沉式廣場、屋頂花園等公共空間的打造方式成爲重要關注點所在,項目方也會有意識地在這些點位製造亮點,活化區域。
作爲單體項目來看,天空萬科廣場的室外廣場空間足夠充裕,除了上文所述其銜接了盒子以及街區兩部分商業載體外,階梯式的結構呈現社交氛圍之餘,也有助於室外空間連接到不同樓層設計定製的主題環境,G層更偏休閒,L2更偏親子。
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其場景甚至與內場形成了呼應,通過多元結構豐富了消費者的場內外體驗。
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而作爲「微縮城市」範疇來看,廣場也是周邊辦公、住宅客人身邊最爲愜意的公共活動空間,是生活、工作之餘的“後花園”。按上文所述,整個項目由於均位於架空層,因此對外界是有邊界感的;但在項目內的樓宇之間又是淡化邊界感的,這也是天空萬科廣場的最大特殊點之一。
以上這些,均是天空萬科廣場基於其TOD以及架空屬性帶來的“衝突”看點,纔會有“既是、又是”的回味。當然迴歸到基本盤,不論項目如何特殊,天空萬科廣場終究是已經具備了充實且優質商業內容,在未來很長一段時間內會成爲片區以及更廣域消費者的購物、餐飲、娛樂休閒目的地,且爲青浦的現代化商業內容注入一劑強心針。